Acheter un logement en Suisse : le guide du financement

Combien puis-je emprunter ?

Deux règles encadrent l'exercice en Suisse. La première : les charges théoriques de votre futur logement — calculées avec un taux d'intérêt de 5 %, un forfait d'entretien et l'amortissement obligatoire — ne doivent pas dépasser environ un tiers de votre revenu brut. La seconde : vous devez apporter au moins 20 % du prix en fonds propres. C'est la plus contraignante des deux qui fixe votre plafond.

En pratique, avec un financement à 80 % et la règle du tiers, le prix d'achat accessible tourne souvent autour de 5,5 à 6,5 fois le revenu brut du ménage — un ordre de grandeur très approximatif, à affiner avec vos chiffres réels.

Comment la banque calcule-t-elle mon taux de charge ?

Trois postes s'additionnent, sur une base annuelle :

• les intérêts théoriques : 5 % du montant emprunté ;
• un forfait d'entretien : de l'ordre de 0,7 à 1 % de la valeur du bien selon les établissements ;
• l'amortissement du 2^e rang : la part du prêt au-dessus de deux tiers de la valeur, à rembourser en 15 ans au plus.

Le total doit rester sous le tiers du revenu brut. Exemple : pour un bien à 900'000 CHF financé à 80 % (dette de 720'000 CHF), on obtient 36'000 CHF d'intérêts théoriques, environ 6'300 CHF d'entretien et 8'000 CHF d'amortissement, soit ±50'000 CHF par an — ce qui suppose un revenu brut d'environ 150'000 CHF.

Pourquoi calculer à 5 % alors que les taux réels sont plus bas ?

C'est un test de résistance. La banque ne valide pas votre dossier sur le taux du jour, mais sur un scénario où les taux remonteraient fortement : si votre budget tient à 5 %, il tiendra dans la quasi-totalité des situations. Votre charge réelle, elle, dépend du taux effectivement négocié — généralement bien plus léger.

Quels revenus la banque prend-elle en compte ?

Le salaire brut de base compte en plein, 13^e salaire inclus. Les bonus et parts variables ne sont généralement retenus que partiellement, sur la moyenne des dernières années — chaque établissement a sa pratique. Pour un couple qui emprunte ensemble, les deux revenus s'additionnent.

Les pensions alimentaires reçues et les allocations familiales peuvent aussi compter, en général à condition de durer encore plusieurs années. Les revenus locatifs existants sont retenus pour leur montant net, souvent avec une marge de prudence. À l'inverse, les pensions que vous versez viennent en déduction.

Un leasing ou un crédit réduit-il ma capacité ?

Oui, et plus qu'on ne l'imagine. Les mensualités de leasing et de crédits privés s'ajoutent à vos charges, ce qui ampute directement votre budget d'achat — grossièrement, d'environ six fois leur coût annuel. Un leasing de 500 CHF par mois (6'000 CHF par an) peut ainsi réduire le prix accessible d'environ 36'000 CHF. Solder un petit crédit avant de déposer la demande peut parfois débloquer un financement.

Combien de fonds propres faut-il pour acheter ?

Pour une résidence principale, le minimum est de 20 % du prix d'achat. Pour un appartement à 750'000 CHF, il faut donc réunir 150'000 CHF, et la banque finance les 600'000 CHF restants. Pour un bien de rendement (que vous louez), les exigences montent : au moins 25 % de fonds propres, sans possibilité d'utiliser le 2^e pilier.

C'est quoi, la règle des 10 % « durs » ?

Sur vos 20 % de fonds propres, au moins la moitié — 10 % du prix — doit provenir d'autre chose que votre caisse de pension : épargne, titres, 3^e pilier ou donation. Impossible, donc, de financer tout son apport avec le seul 2^e pilier. C'est une exigence du régulateur suisse (FINMA), appliquée par toutes les banques.

Puis-je utiliser mon 2^e pilier (LPP) ?

Oui, mais uniquement pour le logement que vous allez habiter — jamais pour un investissement locatif. Le retrait anticipé pour le logement (EPL) obéit à des règles précises : 20'000 CHF au minimum par retrait, un retrait tous les cinq ans au plus, et un plafond dès 50 ans. Si vous êtes marié·e ou en partenariat enregistré, la signature du conjoint est obligatoire ; après un rachat volontaire dans la caisse, aucun retrait n'est possible pendant trois ans.

À garder en tête : si vous vendez le bien — ou cessez de l'habiter, par exemple pour le louer — le montant retiré doit en principe être remboursé à la caisse, sauf transfert sur une nouvelle résidence principale.

Et le 3^e pilier (3a) ?

Il peut lui aussi servir à financer votre résidence principale, par retrait ou par mise en gage. Avantage notable : contrairement au 2^e pilier, le 3^e pilier compte comme fonds propres « durs » et vous aide donc à remplir la règle des 10 %.

Retirer ou nantir sa prévoyance ?

Retirer, c'est sortir l'argent de la prévoyance pour l'apporter en fonds propres : vous payez un impôt de sortie et votre couverture de retraite diminue. Nantir, c'est laisser l'avoir en place et le donner en garantie à la banque : pas d'impôt de sortie, l'avoir continue de fructifier, et l'amortissement exigé peut s'en trouver réduit — en contrepartie, la dette est plus élevée.

Le nantissement sort souvent gagnant de la comparaison, mais pas toujours : le bon choix dépend de votre fiscalité, de votre âge et de votre marge de manœuvre. Faites-le valider par un professionnel.

Combien coûte l'impôt de sortie sur un retrait de prévoyance ?

Le capital retiré du 2^e ou du 3^e pilier est imposé séparément de votre revenu, à un taux réduit — comptez, très indicativement, entre 4,5 et 8 % selon le canton. L'impôt est progressif et dépend du montant, de l'état civil et de la commune ; les retraits d'une même année s'additionnent. Le chiffre exact s'obtient auprès de l'administration fiscale cantonale ou de votre fiscaliste.

Une donation compte-t-elle comme fonds propres ?

Oui — un coup de pouce familial compte comme fonds propres « durs », à condition d'être une vraie donation : la banque demandera une attestation confirmant que l'argent vous est définitivement acquis. Un prêt familial, lui, est traité comme une dette et pèse sur votre capacité.

Les frais d'achat sont-ils compris dans les 20 % ?

Non — et c'est l'un des oublis les plus fréquents dans les plans de financement. Aux fonds propres s'ajoutent les frais d'acquisition : droits de mutation, honoraires du notaire, inscription au registre foncier et constitution de la cédule hypothécaire (le titre de gage qui garantit le prêt).

Comptez en général 4 à 5 % du prix du bien, avec de fortes variations cantonales — certains cantons ou situations sont nettement plus avantageux. Pour un achat à 750'000 CHF, prévoyez donc environ 30'000 à 37'500 CHF en plus de l'apport. Point crucial : ces frais ne peuvent pas être financés par l'hypothèque. Le notaire vous donnera le chiffre exact pour votre canton.

C'est quoi, le 1^er et le 2^e rang ?

Un prêt hypothécaire suisse se découpe en deux parts. Le 1^er rang va jusqu'à deux tiers (66,67 %) de la valeur du bien : vous n'êtes pas tenu de le rembourser, seuls les intérêts sont dus. Le 2^e rang couvre la part entre 66,67 % et 80 % : celui-ci doit être amorti. Sur un bien à 900'000 CHF financé à 80 %, le 1^er rang représente 600'000 CHF et le 2^e rang 120'000 CHF à rembourser progressivement.

Sur combien de temps faut-il amortir ?

Le 2^e rang doit être remboursé en 15 ans au maximum — ou avant l'âge de la retraite si elle arrive plus tôt. À 55 ans, l'amortissement se fait donc sur une dizaine d'années, ce qui alourdit les mensualités. C'est aussi pour cette raison que les banques vérifient que le financement reste tenable avec des revenus de retraité.

Amortissement direct ou indirect ?

En direct, vous remboursez la banque : la dette baisse d'année en année. En indirect, vous versez sur un 3^e pilier qui servira à rembourser d'un coup à l'échéance : la dette reste stable, mais vous déduisez les versements 3a et conservez des intérêts déductibles plus élevés — c'est ce double effet fiscal qui rend l'indirect souvent attractif aujourd'hui.

Nuance importante : cet avantage repose en partie sur la déductibilité des intérêts, que la réforme de la valeur locative supprimera pour la plupart des propriétaires à son entrée en vigueur (attendue vers 2028-2029). Au moment de choisir, faites le point avec votre fiscaliste ou votre fiduciaire.

Taux fixe ou SARON : que choisir ?

L'hypothèque à taux fixe verrouille vos conditions pour la durée choisie (souvent 2 à 15 ans) : budget parfaitement prévisible, mais sortie anticipée coûteuse. L'hypothèque SARON suit le taux du marché monétaire suisse, plus une marge fixe de la banque : historiquement souvent avantageuse, mais votre charge peut fluctuer dans les deux sens.

Il n'y a pas de bonne réponse universelle : le fixe convient aux budgets serrés qui veulent dormir tranquilles, le SARON aux profils capables d'absorber une hausse. Beaucoup d'emprunteurs panachent plusieurs tranches pour lisser le risque.

Et si je vends avant l'échéance de mon taux fixe ?

Rompre un taux fixe avant terme déclenche une indemnité de sortie : en simplifié, la banque facture la différence entre votre taux et celui auquel elle peut replacer l'argent, sur toutes les années restantes — parfois des dizaines de milliers de francs. Avant de signer une vente, explorez les alternatives : transférer l'hypothèque sur votre nouveau bien, ou la faire reprendre par l'acheteur.

C'est quoi, la valeur locative — et que change la réforme ?

La valeur locative est un revenu fictif que le propriétaire occupant ajoute à son revenu imposable, comme s'il se louait son propre logement. En contrepartie, il peut aujourd'hui déduire ses intérêts hypothécaires et ses frais d'entretien.

Une réforme votée le 28 septembre 2025 prévoit de supprimer la valeur locative et, en contrepartie, la plupart de ces déductions — avec des exceptions prévues, notamment pour les personnes qui accèdent à la propriété pour la première fois. L'entrée en vigueur est attendue vers 2028-2029 et les modalités d'application sont encore en cours de définition. D'ici là, le système actuel s'applique intégralement. L'effet de la réforme dépend fortement de chaque situation : c'est un sujet à traiter avec votre fiscaliste ou votre fiduciaire.

Et si la banque estime le bien en dessous du prix de vente ?

La banque réalise sa propre estimation et retient la valeur la plus basse entre son estimation et le prix d'achat. Si vous payez 850'000 CHF un bien qu'elle évalue à 800'000 CHF, le prêt maximal (80 %) se calcule sur 800'000 — et les 50'000 CHF d'écart sont à couvrir par des fonds propres supplémentaires. D'où l'intérêt de faire valider le financement avant de s'engager.

Acheter à deux sans être mariés, c'est possible ?

Oui, c'est courant. Deux formes principales existent : la copropriété (chacun détient une quote-part, par exemple proportionnelle aux apports) et la propriété commune. Face à la banque, les co-emprunteurs sont en général solidairement responsables — chacun répond de la totalité de la dette, pas seulement de sa part. Le bon réflexe : une convention écrite chez le notaire qui fixe qui a apporté quoi et ce qui se passe en cas de séparation.

Combien de temps prend une demande de financement ?

De la demande complète à l'accord, comptez généralement deux à trois semaines — parfois plus. Le vrai facteur de délai, ce sont les dossiers incomplets : chaque pièce manquante déclenche un aller-retour. Un dossier complet et bien structuré dès le départ fait gagner des semaines.

Par où commencer ?

Dans l'ordre : évaluez votre capacité financière (fonds propres disponibles, budget soutenable), cherchez un bien qui rentre dans ce budget, constituez votre dossier de financement, puis comparez les offres de plusieurs établissements avant de signer — le premier taux proposé est rarement le meilleur.